O Patria Malls (PMLL11) anunciou a assinatura de Memorandos de Entendimentos para alienar a totalidade de sua participação de 40% no Shopping Park Sul, localizado em Volta Redonda (RJ), pelo valor total de R$ 159,5 milhões, equivalentes a R$ 12,1 mil por m².
A transação será realizada por meio de uma estrutura combinada entre permuta de ativos e recebimento em caixa. Do valor total, R$ 84,1 milhões serão pagos via permuta por uma participação adicional de 8,56% no Shopping Taboão (R$ 28,1 mil por m²), localizado em Taboão da Serra (SP). Com a conclusão da operação, o PMLL11 passará a deter 16,56% do empreendimento.
O saldo remanescente, de R$ 75,4 milhões, será recebido em moeda corrente. Desse montante, R$ 36,6 milhões serão pagos na data da celebração da escritura definitiva, enquanto os R$ 38,8 milhões restantes serão pagos em quatro parcelas semestrais e sucessivas de R$ 9,7 milhões, com vencimentos em 12, 18, 24 e 30 meses, corrigidas pelo IPCA.
Como avaliamos a operação?
Caso concluída nos termos anunciados, a operação deve gerar lucro em regime de caixa de aproximadamente R$ 13,2 milhões, equivalente a R$ 0,94 por cota, a ser distribuído aos cotistas conforme a regulação vigente e o cronograma de recebimento dos pagamentos.
O preço de venda do Shopping Park Sul representa um ganho de aproximadamente 31% em relação ao valor investido e de 25% frente ao último laudo de avaliação. A alienação foi realizada a um cap rate de 8,1%, considerando o NOI dos últimos 12 meses encerrados em março de 2026.
Do lado da aquisição, a participação adicional no Shopping Taboão foi negociada a um cap rate estimado de 8,7%, considerando o resultado operacional líquido projetado para os primeiros 12 meses após a conclusão da transação.
A gestão também reforçou o guidance de R$ 1,00 por cota ao mês para o primeiro semestre de 2026 e indicou a manutenção do mesmo patamar para o segundo semestre, considerando a conclusão desta transação, das operações recentemente anunciadas e da eventual aquisição das cotas do RBR Malls.
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PMLL11: recomendação de compra das cotas
Avaliamos a operação como positiva para o fundo, sobretudo pela reciclagem do portfólio com ganho relevante em relação ao valor investido e ao último laudo de avaliação. Além disso, a transação aumenta a exposição do PMLL11 ao estado de São Paulo, em linha com a atual estratégia da gestão.
As cotas de PMLL11 permanecem entre as recomendações da Empiricus.
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