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Tellus Rio Bravo Logística (TRBL11) e BTG Pactual Logística (BTLG11) assinam contrato de compra e venda relacionado a dois imóveis; confira

Os dois fundos imobiliários estão negociando os imóveis BTG Guarulhos e Ambev Feira de Santana.

Por Caio Araújo

18 de abril de 2024, 09:20

ambev feira de santana
Imagem: Divulgação/Ambev

Nesta semana, os fundos Tellus Rio Bravo Logística (TRBL11) e BTG Logística (BTLG11) assinaram o contrato de compra e venda (CCV) para negociação de dois imóveis: BTG Guarulhos e Ambev Feira de Santana.

O valor total da negociação é de R$ 133 milhões, sendo que R$ 71 milhões foram pagos pelo comprador (TRBL11) no fechamento da transação e os demais R$ 62 milhões serão divididos em três parcelas semestrais consecutivas e corrigidas por IPCA + 2% ao ano.

Sobre os dois imóveis

O imóvel de Guarulhos é um AAA adquirido pelo BTLG11 em 2021, sendo um dos destaques em termos de aumento de aluguel no período.

Já o imóvel de Feira de Santana é um galpão 100% ocupado pela Ambev via contrato atípico com vencimento em agosto de 2027.

As duas praças oferecem bons recursos para operação logística e apresentam taxas de vacância inferiores a 10% atualmente.

Prêmio de 18% e uma taxa interna de retorno de 19,5% ao ano

Considerando o valor total (cerca de R$ 4,2 mil por metro quadrado), a transação representa um prêmio de 18% sobre o último laudo de avaliação e de 32% sobre o custo de aquisição do BTLG11. Ao final do recebimento das parcelas, o BTG espera uma TIR interessante de 19,5% ao ano, com potencial distribuição de R$ 0,82 por cota no período.

Do lado do TRBL11, com o efeito do parcelamento, a gestão projeta um dividend yield inicial de 15,36%, com impacto de R$ 0,12 por cota na receita mensal do fundo (já considera a 6ª emissão de cotas). O cap rate da transação, utilizando o valor total como base, foi de aproximadamente 8,4%. 

O negócio já era conhecido desde janeiro, mas estava condicionado a captação de recursos pelo TRBL11, que foi efetivada via emissão primária de cotas. Nesta terça, o fundo anunciou o encerramento da oferta, totalizando R$ 131,5 milhões.

Apesar de estarem posicionados no mesmo segmento, os fundos estão em momentos bem distintos. Com um dos maiores portfólios da indústria, o BTLG11 trabalha em um ritmo forte de reciclagem de carteira, a fim de renovar sua carteira e gerar valor adicional aos cotistas por meio da entrega de ganho de capital. Inclusive, o fundo recentemente firmou o compromisso de aquisição de 11 novos imóveis logísticos em uma mega transação de R$ 1,75 bilhão.

Já o TRBL11 trabalha para ampliar seu portfólio de ativos com um bom nível de qualidade e de risco de crédito. Lembrando que o FII também tem um ganho de capital a distribuir ao longo dos próximos meses. 

Ambos os fundos estão presentes entre as recomendações da Empiricus no setor logístico, com boas perspectivas de dividend yield para os próximos 12 meses.

Além desses FIIs, nesta lista aqui você encontra outros fundos selecionados a dedo para você investir agora.

Sobre o autor

Caio Araújo

Administrador de empresas formado pela Fundação Getúlio Vargas (EAESP-FGV) e profissional da Empiricus Research desde 2016. Com certificação CNPI, é o analista de Real Estate e responsável pela série Renda Imobiliária, que atua no mercado de fundos de investimento imobiliários.