Você está convidado

A vantagem do cidadão comum sobre o profissional nos investimentos me parece uma regra geral. Mas, se há um segmento em que ela é ainda mais gritante, é nos fundos imobiliários.

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Você está convidado

Antes de pregar no deserto, como sei que será o caso hoje, convido você a participar de uma conversa entre mim e o amigo Marcos Troyjo, futuro ministro do Comércio Exterior (meu palpite), nesta terça-feira, às 16h. Do alto de seu brilhantismo, Marcos vai nos presentear com análise sobre guerra comercial, governo Trump, eventual conflito entre EUA e Irã, eleições brasileiras, economia local e tudo mais que ele quiser. Eu, além de ouvir com máxima atenção, tentarei apontar formas de ganhar dinheiro a partir disso. Basta acessar este link para participar do debate.

Agora senta que lá vem a história… É rápido. Logo a narrativa se transforma numa boa oportunidade de investimento.

Nos anos 70, um simples bombeiro de New England ficou bastante famoso ao fazer fortuna com ações. Por sua própria observação, ele percebeu a rápida expansão de uma unidade da Trambrands, então chamada de Tampax. Concluiu que não seria possível tamanho crescimento se a empresa como um todo não estivesse prosperando. Após ligar os pontos, destinou 2 mil dólares para a compra de ações da companhia. Em cada um dos próximos cinco anos, colocou mais 2 mil dólares nos mesmos papéis. Em pouco tempo, o bombeiro se transformou num milionário – e ser milionário em dólar nos anos 70 não era pouca coisa.

O caso ilustra como boas ideias de investimento podem partir originalmente da mera observação cotidiana, de conversas em mesas de bar, de seus hábitos de consumo, do gosto do café bebido na Starbucks e por aí vai.

Para não incorrer no mesmo problema do craque do basquete Charles Barkley e ser citado erradamente em minha própria autobiografia (é só uma brincadeira, eu jamais escreveria uma autobiografia), esclareço: não acho que você deva escolher sua ação favorita porque gosta de comprar em determinada loja, tampouco comprar Natura pois o cheiro do sabonete erva-doce remete a boas lembranças da sua infância (isso acontece comigo!). Digo que essa intuição e as inclinações pessoais podem servir como uma triagem inicial, como uma forma de colocar determinado ativo em sua lista de coisas a serem analisadas com o devido escrutínio, principalmente se pertencerem a seu círculo de competências, ou seja, se atuarem num setor em que você dispõe de habilidades particulares por conta de sua própria atividade profissional ou pessoal.

Esse faro para boas oportunidades que se obtém a partir da inteligência de rua, e não por meio de planilhas pasteurizadas, é um dos elementos que me faz acreditar na vantagem do investidor individual sobre o profissional. Não é o único, claro. O fato de não enfrentar restrições de liquidez e não ter que prestar contas a clientes, com a impiedosa marcação a mercado funcionando como uma espada de Dâmocles sobre os gestores profissionais cobrando-os resultados de curto prazo, é também um diferencial importante.

A vantagem do cidadão comum sobre o profissional nos investimentos me parece uma regra geral. Mas, se há um segmento em que ela é ainda mais gritante, é nos fundos imobiliários.

Da forma como a coisa funciona hoje, simplesmente não há espaço para o investidor profissional. Não tem liquidez, existem restrições tributárias e a impossibilidade de se shortear (operar vendido) retira o arbitrador do jogo. Então, sem a presença dos investidores institucionais, as distorções entre preço e valor se tornam maiores e mais frequentes, com a pessoa física podendo deitar e rolar se fizer a coisa certa. As oportunidades de ganho de capital combinado a boa distribuição de dividendos estão sempre por aí.

Mais interessante é que há razões conjunturais corroborando a oportunidade de se carregar uma boa alocação nessa classe de ativos hoje. Mesmo sendo perfeita para a pessoa física, ao oferecer vantagens fiscais, exposição diversificada a imóveis, bom dividendo e sólido prognóstico de ganho de capital, a verdade é que a classe ainda não decolou.

Embora tenha crescido frente aos 90 mil investidores de um ano atrás, o número de detentores de cotas de fundos imobiliários ainda é muito baixo, de apenas 160 mil – isso contra 600 mil investidores de ações e 1 milhão de contas abertas nas plataformas de criptomoedas (algo está errado neste país!).

A quantidade e o valor de mercado dos FIIs seguem padrão semelhante. Tem crescido, mas ainda são anões diante do potencial gigante. Temos hoje cerca de 140 fundos, com valor de mercado aproximado de 40 bilhões de reais. Ok, é uma evolução notável frente aos 51 fundos de 2010, com valor de mercado de 6 bilhões. Mas ainda é pouco, representando menos de 1 por cento do total de ativos sob gestão da indústria de fundos brasileira.

Apenas para termos uma ordem de grandeza, nos EUA há mais de mil fundos imobiliários ao todo, sendo 230 deles listados em Bolsa com 511 mil propriedades e valor de mercado de nada menos do que 1 trilhão de dólares, com 80 milhões de pessoas investindo nos famigerados REITs.

Ainda que qualquer comparação entre Brasil e EUA seja covarde, os números passam uma ideia do espaço de crescimento desse nicho por aqui e do quão subpenetrado é o segmento entre os investidores locais.

Em outras palavras, esse negócio ainda vai pegar com mais força e, se eu fosse você, compraria antes do resto. É um caminho inexorável.

E por que eu acho que essa é uma excelente janela de oportunidade para se comprar FIIs?

Do ponto de vista macro, fundo imobiliário para mim é juro longo mais um prêmio de risco. Isso ficou bem claro nos meses recentes. O juro longo subiu e o prêmio de risco aumentou, castigando bastante essa indústria, cujos preços agora me parecem bem atrativos.

Agora, o que aconteceria se tivermos uma queda do juro longo e da aversão ao risco?

Dois elementos macro nas últimas semanas jogaram justamente em favor desse prognóstico.

Internamente, conforme já escrevi nos últimos dias, a candidatura de um nome considerado reformista tem avançado bastante, enquanto a esquerda patina. Isso é percepção de risco fiscal e institucional na veia, atuando diretamente sobre o juro longo.

Muitos provavelmente tomarão como excesso de otimismo, mas a eleição de um candidato reformista pode viabilizar inclusive a aprovação da reforma da Previdência neste ano, naquele vácuo do pós-eleições e do novo governo. Interessa a todo mundo. Temer poderia ser absolvido pela história ao colocar-se verdadeiramente como um reformista, enquanto o presidente eleito deixaria o fardo de uma medida impopular para seu antecessor. Entraríamos numa nova era já com a faxina feita.

Em paralelo, nos EUA, o Relatório de Emprego trouxe criação de postos de trabalho bem abaixo do esperado e aumento levemente aquém das projeções dos ganhos por hora trabalhada. Com isso, arrefeceu a preocupação que eu mesmo tinha de que os juros poderiam subir mais intensamente lá fora, ferindo de morte o fluxo para mercados emergentes.

Essa combinação de juro longo para baixo e compressão dos prêmios de risco pode significar uma porrada seca para os fundos imobiliários nos próximos meses.

Para fechar o argumento, temos os fatores setoriais propriamente ditos e a perspectiva de melhora dos fundamentos estritamente ligados à economia real.

Deixe-me tomar o exemplo do escopo de lajes corporativas, que oferece alto potencial de retorno ao longo dos próximos anos. O segmento sofreu muito com a crise econômica vendo a sua vacância (espaço vago) explodir, ao atingir patamares superiores a 25 por cento para empreendimentos triple A na Faria Lima, por exemplo. Isso, claro, levou a uma importante redução do preço nos últimos anos em valores nominais.

Hoje, na região da Faria Lima (uma das nossas grandes apostas), o preço pedido está entre 120-130 reais por metro quadrado, o que contrasta com 200 reais no auge de 2013.

A boa notícia é que a vacância vem caindo bastante desde o terceiro trimestre de 2016, quando atingiu o pico de 25%. Atualmente, estamos em 10%, na marca de sete trimestres consecutivos de queda. Assumindo que teremos continuidade da absorção líquida em linha com a média dos últimos trimestres, devemos ver a vacância próxima de zero já no segundo semestre de 2019.

O baixo nível de entrega de novos empreendimentos na região para os próximos anos garante um belo aumento dos preços de aluguéis, que estão longe de estarem precificados.

Como parâmetro, para se desenvolver um empreendimento partindo do zero e locá-lo ao final da obra 100 por cento (melhor cenário), um grande investidor exigiria pelo menos uma TIR real e líquida de 11 por cento ao ano para compensar risco de obra, risco de crédito da incorporadora e risco legal (300 bps de prêmio de risco).

Para chegarmos nesse patamar, o preço do metro quadrado de aluguel teria de ser de 200 reais, um aumento de 50% em relação ao preço de hoje.

A consequência óbvia seria maiores dividendos e/ou maior valor da cota dos fundos imobiliários.

Embora o cálculo tenha sido apresentado para as lajes corporativas, racional semelhante poderia ser aplicado para outros segmentos, em especial de shopping centers, cujo potencial de valorização parece bastante alto.

Aqui na Empiricus estamos bastante engajados na causa, tentando fomentar ainda mais a entrada da pessoa física nessa classe de ativos tão interessante e rentável. Ainda que possamos influenciar somente um universo microscópico, que sejam apenas os dois leitores diários desta newsletter, teremos o benefício de ir para casa com a sensação de dever cumprido.

Dentro dessa atuação, tenho o prazer de anunciar o lançamento de uma ferramenta inédita e gratuita em parceria com a Quantum Axis, o “Buscador de Fundos Imobiliários”. Nela, listamos desde a quantidade de ativos, número e nome dos locatários, provento por cota, yield, liquidez diária das cotas, valor de mercado do metro quadrado, prêmio/desconto sobre o valor patrimonial, o percentual da área do ativo que está vaga (vacância), o retorno em diferentes janelas temporais e até comparação no tempo com seus principais benchmarks, o CDI e o Ifix.

A ferramenta abrange mais de cem FIIs em diversos segmentos como: shopping centers, galpões logísticos, agências bancárias, lajes corporativas, hospitais, hotéis, etc. Cada segmento carrega riscos e retornos diferentes e vivencia momentos distintos dentro do próprio setor imobiliário. Nós buscamos identificar os segmentos mais promissores e, dentro deles, quais são os melhores fundos imobiliários.

E se quiser já saber quais fundos imobiliários comprar agora, Daniel Malheiros oferece a lista certa aqui, no Renda Imobiliária. Malheiros tem feito um trabalho impecável na cobertura de FIIs, sendo amplamente reconhecido por várias autoridades do setor como o melhor analista do segmento. Fica aqui o convite sincero para conhecer.

Para não dizer que não falei de ações, encerro essa introdução com pequeno comentário sobre os resultados de Magazine Luiza. Mais um trimestre simplesmente excepcional, desafiando as noções clássicas de que case estaria muito sobrevalorizado – múltiplos caem muito a partir de uma expansão tão rápida de lucros. Depois do desempenho simplesmente estelar, o que podem ser os próximos passos? Algumas ideias malucas: um follow on para diversificar o risco da família, combinado com uma primária que permita comprar Via Varejo? Por que não? E, logo na sequência, spin-off, com posterior IPO, de Luizaseg e da financeira? Se os resultados já têm sido um grande gerador de valor em si, o que seriam esses novos triggers para unlock value?

Mercados iniciam a terça-feira em clima positivo, amparados em certo alívio no exterior sem novidades com guerra comercial, na alta das commodities e em bons resultados corporativos.

Metais sobem lá fora e puxam ações de mineradoras – minério de ferro superou 70 dólares por tonelada, com alta dos preços do aço na China. Bolsa de Xangai teve maior alta em dois anos. Petróleo também avança, com temor de restrição à oferta do Oriente Médio, com Irã subindo tom contra EUA.

Agenda macro traz como destaque ata do Copom, sem grandes novidades. Na esfera política, TRF-4 negou pedido do PT para que Lula participasse do debate da TV Bandeirantes na próxima quinta. Nos EUA, sai relatório jolts da tendência do emprego e crédito ao consumidor, enquanto BCE solta relatório sobre inflação e atividade.

Ibovespa Futuro abre em alta de 0,65%, dólar cai e juros futuros recuam.