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Após o fechamento da terça-feira (26), o HSI Malls (HSML11) comunicou a conclusão e liquidação do desinvestimento parcial do Shopping Pátio Maceió, localizado em Maceió, Alagoas.
A operação envolveu a venda direta de uma participação de 19% no empreendimento, além da exclusão da opção de compra que o fundo detinha sobre uma fatia adicional de 30% do ativo, originalmente estruturada na transação concluída em fevereiro de 2024.
HSI Malls (HSML11): entenda os números por trás do deal
O Shopping Pátio Maceió é um ativo que apresentou evolução operacional relevante no período pós-pandemia, com crescimento de 74% da receita operacional líquida (NOI, em inglês) entre 2019 e 2025, equivalente a um CAGR de 9,7% ao ano. Esse histórico operacional foi um dos principais fundamentos da transação, ao reforçar a capacidade de geração de resultado do shopping e o potencial de captura de valor na venda parcial.
Em termos financeiros, a operação soma R$ 237,4 milhões em recebimentos para o HSI Malls (HSML11). Desse total, R$ 93,9 milhões correspondem à última parcela da alienação concluída em fevereiro de 2024, enquanto R$ 143,5 milhões se referem à venda direta da participação de 19% no Shopping Pátio Maceió.
A transação foi realizada a um cap rate de 7,9% sobre o NOI de 2025, com taxa interna de retorno (TIR) estimada de 18,8% ao ano e múltiplo de 2,5x sobre o capital investido. O lucro total estimado é de R$ 110,7 milhões, equivalente a R$ 5,19 por cota.
O recebimento integral está previsto para julho, dividido em duas etapas. Inclusive, a estrutura da transação é um dos pontos centrais do deal. O comprador é um fundo imobiliário (FII) estruturado pela Safra Asset, com prazo de 53 meses, prorrogável por mais 24 meses. Esse veículo será composto por 70% de cotas seniores e 30% de cotas subordinadas.
O HSML11 será o único detentor das cotas subordinadas, preservando exposição econômica ao upside do Shopping Pátio Maceió, tanto por meio do recebimento mensal do excedente econômico quanto em um eventual desinvestimento futuro do ativo.
Além disso, o fundo continuará como controlador do shopping, com participação direta de 51%, e poderá exercer direito de preferência na aquisição da fatia detida pelo veículo em uma futura venda.
HSI Malls (HSML11): o que a operação significa para os investidores do FII?
A destinação dos recursos nos parece correta. Ainda que a operação gere um lucro relevante, a decisão da gestão foi priorizar a melhora estrutural do balanço, com foco na quitação de juros acruados e redução da despesa financeira recorrente.
Na prática, a maior parte do ganho de capital será utilizada para reduzir passivos, levando a dívida bruta do fundo de R$ 624,9 milhões para R$ 545,9 milhões, uma queda de 12,6%. Com isso, a alavancagem líquida deve recuar de 20,4% para 16,1%, enquanto a participação dos juros acruados no saldo total da dívida deve cair de 23% para 12%.
Com isso, a redução da despesa financeira, estimada em aproximadamente R$ 0,05 por cota ao mês para os próximos 24 meses, tende a aliviar a última linha do resultado e aumentar a previsibilidade das distribuições.
Segundo a gestão, o resultado operacional recorrente médio projetado passa de R$ 0,68 para R$ 0,72 por cota, enquanto o resultado total médio, considerando a distribuição do ganho de capital após os pré-pagamentos, alcança R$ 0,75 por cota.
Como consequência, o guidance de distribuição para 2026 foi revisado para uma faixa entre R$ 0,74 e R$ 0,78 por cota, ante o intervalo vigente de R$ 0,71 a R$ 0,75.
De modo geral, vemos a transação como positiva para o HSML11. A venda foi realizada em patamar atrativo, ao mesmo tempo em que melhora a estrutura de capital do fundo e preserva exposição econômica ao ativo.
Diante de movimentos pontuais em sua base de cotistas, as cotas do HSML11 foram bastante pressionadas em maio, oferecendo uma janela de entrada interessante para o FII, que permanece entre as recomendações da Empiricus.
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