Incorporação Imobiliária: o que é e como funciona esse tipo de empreendimento?

Existem muitas formas de investir no mercado imobiliário. Algumas delas, como a incorporação imobiliária, são voltadas para empresas e viabilizam a construção de empreendimentos imobiliários que podem trazer excelente rentabilidade a um custo interessante.

Entretanto, pessoas físicas também podem realizar a incorporação imobiliária em alguns casos, por isso é interessante entender o conceito, a legislação regulatória e quais suas principais vantagens e desvantagens. 

O que é Incorporação Imobiliária?

A incorporação imobiliária é um processo usado para a construção de edificações, apartamentos e condomínios, no qual o incorporador imobiliário realiza o projeto em um terreno que não o pertence por meio de uma parceria. 

O proprietário do terreno pode receber, por exemplo, unidades do imóvel como pagamento ou um percentual dos aluguéis.

Os empreendimentos são comercializados ou colocados para locação após concluídos. Em muitos casos a venda acontece quando os imóveis ainda estão na planta, permitindo que a incorporadora use recursos dos próprios compradores para financiar as obras, ajudando-a a fugir das altas taxas de juros dos empréstimos bancários.

Diferença entre incorporadora imobiliária e construtora

A construtora é a empresa responsável por toda a execução da obra, tendo responsabilidades desde a execução do projeto até a entrega do espaço concluído.

Já a incorporadora de imóveis é responsável por toda a organização e execução do empreendimento imobiliário, cabendo a ela fazer os acordos com o proprietário do terreno e adquirir clientes interessados nas unidades, além de garantir que todos os detalhes contratuais e previstos na legislação sejam seguidos. 

Lei de Incorporação Imobiliária

O processo de incorporação é regulamentado pela Lei n. 4.591, de 16 de dezembro 1964, também conhecida como Lei do Condomínio e Incorporações ou Lei de Incorporação Imobiliária.

O texto dessa lei é responsável por regular toda a atividade dos incorporadores em cada etapa do processo. 

Como funciona a Incorporação Imobiliária?

Para dar início ao processo de incorporação, o incorporador precisa obrigatoriamente registrar os detalhes da obra em um cartório imobiliário, com a geração de um contrato de incorporação imobiliária.

Esse documento deve conter uma série de informações, como:

• Quantidade de unidades;
• Área de cada unidade;
• Total da área;
• Área interna e externa.

O processo é válido para uma série de obras coletivas, como prédios, condomínios e loteamentos.

Vantagens da Incorporação Imobiliária

A incorporação imobiliária pode trazer diversas vantagens aos seus idealizadores, como:

• Lucro significativo: os imóveis passam por períodos frequentes de valorização e a busca por novos empreendimentos é constante. Sendo assim, é possível que o incorporador consiga um lucro líquido expressivo quando todo o projeto foi elaborado e executado de maneira adequada;
• Uso eficiente do terreno: a incorporação permite que um terreno seja utilizado de maneira mais proveitosa, já que mais pessoas conseguirão morar em uma área menor, além disso o local terá uma melhor infraestrutura, impactando de forma positiva na vida de todos os envolvidos;
• Possibilidade de diversificação: a empresa interessada pode usar o espaço para construir imóveis de diversos tipos, como industriais, comerciais e residenciais, o que a ajuda a atingir uma parcela maior do público e aumentar a possibilidade de fechar negócios.

Desvantagens

Embora traga muitos pontos positivos, a incorporação imobiliária também oferece alguns riscos. Os principais são:

• Falta de demanda: esse é o principal risco associado ao empreendimento. Para evitar essa desvantagem é fundamental que os incorporadores estudem bem o mercado para descobrir se haverá compradores. Também é preciso estar preparado para as oscilações e volatilidade comuns nesse mercado e na economia de forma geral;
• Aumento dos preços: o aumento do valor dos materiais de construção durante períodos de inflação elevada torna as obras mais caras, reduz o interesse do comprador e o lucro. Por isso, é fundamental pesquisar bem e fazer bons contratos com os fornecedores;
• Atrasos: possíveis atrasos na obra aumentam os custos e geram desgaste entre as partes. Nesse sentido, é importante realizar um bom planejamento e ter opções para contornar esse tipo de situação.

Em suma, a incorporação imobiliária pode ser extremamente lucrativa, desde que feita com o devido cuidado e seguindo as diretrizes da legislação.