Tributação sobre Fundos Imobiliários (FIIs): como funciona e como calcular?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são opções de ativos interessantes para quem deseja investir no mercado imobiliário de maneira indireta. Ao optar pelo investimento, porém, é importante ficar atento à tributação que incide sobre as movimentações desses fundos.

A tributação dos FIIs é feita de maneira diferente dos demais investimentos em renda fixa e variável, por isso é importante entender como funciona o cálculo e as alíquotas desses ativos. Além disso, é fundamental saber como declarar os Fundos Imobiliários no Imposto de Renda e estar em conformidade com a legislação tributária brasileira. 

Como funciona a tributação dos Fundos Imobiliários (FIIs)?

A tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) é regida pela Lei nº 8.668/93, que instituiu a isenção de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos distribuídos pelos FIIs a seus cotistas pessoas físicas. Ou seja, não há cobrança de IR sobre os rendimentos distribuídos por esses fundos – desde que eles cumpram algumas regras específicas.

Dessa forma, para que um FII possa ser considerado isento de IR, é necessário que ele atenda aos critérios estabelecidos pela Receita Federal, como a distribuição de pelo menos 95% dos rendimentos obtidos com a locação ou venda dos imóveis que compõem a carteira do fundo. 

Além disso, o FII deve ter no mínimo 50 cotistas e ser negociado exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Entretanto, é importante destacar que os rendimentos isentos de IR dos FIIs não significam que não há incidência de impostos em outros momentos. Por exemplo, no momento da compra ou venda de cotas de um FII, há incidência de Imposto de Renda sobre o ganho de capital. 

Outra tributação a que os FIIs estão sujeitos é a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Essa taxa é calculada sobre o lucro líquido do FII. O pagamento da CSLL é feito trimestralmente pela administradora do fundo, e a cobrança é destinada ao financiamento da Seguridade Social.

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Quais são as alíquotas de tributação dos FIIs?

As alíquotas de tributação dos FIIs são diferentes para cada tipo de tributo que pode incidir sobre esses fundos.

No caso do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, por exemplo, que é cobrado quando há venda de cotas de um FII com lucro, a alíquota é de 20%. Essa taxa é aplicada sobre o ganho de capital obtido na operação, que é a diferença entre o preço de compra das cotas e o preço de venda.

Já a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) é cobrada sobre o lucro líquido do FII, com alíquota de 9%.

É importante ressaltar que, apesar de não haver cobrança de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos pelos FIIs a seus cotistas pessoas físicas, esses rendimentos podem ser tributados em outras etapas, como no caso da tributação de dividendos e da isenção apenas para cotistas pessoas físicas.

Em relação à tributação de dividendos, a alíquota era de 15%, mas em 2021 foi aprovada uma lei que isenta a tributação sobre a distribuição de dividendos de FIIs a partir de 2022.

Por fim, é importante lembrar que, em alguns casos, há incidência de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) sobre aplicações em FIIs com prazo inferior a 30 dias, o que pode afetar o rendimento líquido do investimento.

Como a tributação dos FIIs é recolhida?

Assim como as alíquotas incidem sobre cada tipo de operação, o mesmo ocorre com o recolhimento dos tributos. 

No caso do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, o próprio investidor é responsável por calcular e recolher o imposto devido. Para isso, é necessário utilizar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), que pode ser baixado gratuitamente no site da Receita Federal. 

O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda das cotas, por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf), que pode ser gerado pelo próprio programa.

Já a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) é recolhida pela administradora do FII, que é responsável por calcular o valor devido e recolher o tributo até o último dia útil do mês seguinte ao trimestre em questão.

Por fim, além de ficar atento à tributação dos FIIs, é importante que você saiba como declará-los no Imposto de Renda. Ao preencher a declaração, o investidor deve incluir a quantidade de cotas que possui, o valor investido, o rendimento recebido, o imposto retido na fonte e o valor das taxas de corretagem e custódia.

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