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Após o fechamento de ontem (26), o BTG Pactual Logística (BTLG11) comunicou a conclusão da aquisição de um galpão logístico AAA localizado em Guarulhos (SP), dentro do raio de 30 km da cidade de São Paulo. O ativo possui 95.348 m² de ABL e está 100% locado.
O valor total da transação é de R$ 375,0 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 3.924 por m². O pagamento foi estruturado em duas etapas: R$ 225,0 milhões (60%) em moeda corrente, na data do fechamento, e R$ 150,0 milhões (40%) em 18 meses, corrigidos pelo IPCA. Desde o desembolso da primeira parcela, o fundo passou a fazer jus à totalidade das receitas de locação do imóvel.
A operação apresenta cap rate consolidado de aproximadamente 9,1%, acima do patamar atualmente praticado pelo portfólio do BTLG11, o que indica uma contribuição positiva para a rentabilidade imobiliária do fundo. Quando incorporamos também os efeitos do parcelamento, o yield médio estimado alcança cerca de 15,2% nos próximos 18 meses.
Mesmo após a valorização recente dos aluguéis do setor, os preços reais ainda não acompanharam integralmente o custo de reposição dos ativos, preservando espaço para novas recomposições, principalmente no segmento A+/AAA.
Imóveis bem posicionados tendem a capturar esse movimento nas próximas janelas de revisão contratual — e o Guarulhos I se encaixa justamente nesse recorte: em um cenário de convergência dos aluguéis para os valores praticados atualmente na região, o cap rate implícito da operação subiria para algo em torno de 10% a 12%.
BTLG11 segue entre recomendações da Empiricus
A compra do Guarulhos I representa ainda a primeira alocação dos recursos captados na 16ª emissão de cotas do BTLG11, encerrada com aproximadamente R$ 1,81 bilhão. A operação começa, portanto, direcionando os recursos para um ativo já performado, próximo à capital e com remuneração favorável.
Com a conclusão da aquisição, a exposição do BTLG11 a imóveis localizados no raio de 30 km de São Paulo sobe cerca de 4 pontos percentuais, de 38% para 42% da receita. Já o estado de São Paulo passa a concentrar aproximadamente 91% das receitas do portfólio.
Portanto, avaliamos a aquisição como positiva para a tese do fundo. As cotas do BTLG11 seguem entre as recomendações da Empiricus.
