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O e-commerce faturou mais de R$ 235 bilhões no Brasil em 2025, segundo dados da Abiacom. A disparada do setor tem impulsionado não apenas o varejo, mas também aquecido o segmento de galpões logísticos.
Segundo Fernando Crestana, sócio e gestor do BTG Pactual Logistica (BTLG11), esse setor, embora privilegiado pela transformação digital, enfrenta um gargalo importante:
Uma grande demanda de espaço e pouca disponibilidade.
Neste cenário, o gestor do BTLG11 vê “uma janela promissora para os fundos logísticos”.
Em meio ao desequilíbrio, uma oportunidade
Com as pessoas cada vez mais comprando pela internet, a demanda por centros logísticos em locais estratégicos para atender o consumidor aumentou nos últimos seis anos.
Diante de tal demanda, o parque logístico brasileiro mais do que dobrou de tamanho últimos anos. Entretanto ainda existe um desequilíbrio importante dentro do setor causado por três fatores principais, explica Crestana:
- Demanda aquecida;
- Oferta controlada; e
- Vacância em patamares reduzidos.
Segundo Crestana, esse cenário de demanda resiliente e oferta restrita cria um espaço para esses ativos aumentarem o valor de seus aluguéis.
Assim, os fundos imobiliários de galpões logísticos com portfólios bem posicionados, ativos de maior qualidade e baixa disponibilidade, estão em melhor posição para capturar essas revisões de preço.
De acordo com o gestor, é nesse contexto que o BTG Pactual Logística (BTLG11) se destaca como um forte candidato para “surfar” o possível crescimento no preço dos aluguéis de galpões logísticos.
O fundo, que representa 10% do portfólio logístico brasileiro, conta com 3 milhões de m² de ABL (área bruta locável) com classificação AAA e apenas 1% de vacância. Além disso, grande parte dos seus ativos estão em regiões estratégicas como Cajamar e Guarulhos.
De acordo com o gestor, é justamente essa combinação de ativos premium, baixa vacância e alta demanda que permite negociar aluguéis com reajustes próximos de 25%.
Em entrevista com o analista da Empiricus Research, Caio Araujo, o gestor do BTLG11 explicou em mais detalhes como o fundo pode se beneficiar do momento atual, tanto com a alta dos aluguéis, quanto com a viabilização de novos projetos. Confira no vídeo abaixo a entrevista na íntegra:
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