[Imagem: zhang kaiyv/Pexels]
Após o fechamento de ontem (13), o JS Real Estate (JSRE11) anunciou a conclusão, por meio do JS Renda Imobiliária (JSRI), da aquisição do Edifício WTorre Nações Unidas — Torres I e II —, localizado na Avenida Dra. Ruth Cardoso, antiga Avenida das Nações Unidas, em Pinheiros (SP).
A transação totalizou R$ 580 milhões, equivalentes a aproximadamente R$ 15.140 por metro quadrado, com pagamento estruturado em uma parcela à vista e outra com vencimento em seis meses.
Mais detalhes sobre a aquisição
O cap rate inicial é de 6,7%, com potencial estabilizado indicado pela gestão de 13,3%, apoiado principalmente na diferença entre o aluguel atual das Torres I e II, próximo de R$ 84 por metro quadrado, e a média pedida em Pinheiros, de aproximadamente R$ 168 por metro quadrado.
Mantido o preço de aquisição, a convergência dos contratos aos valores de mercado poderia levar o cap rate para uma faixa entre 11% e 13%. A Torre III, já presente no portfólio direto do JSRE11, opera com contratos entre R$ 140 e R$ 170 por metro quadrado, oferecendo uma referência concreta para esse potencial de revisão.
O empreendimento acrescenta 38.356 metros quadrados de ABL ao JSRI, sendo 23.413 metros quadrados na Torre I e 14.942 metros quadrados na Torre II. Ambos os edifícios possuem classificação AA e certificação LEED Platinum. A Torre I apresenta vacância física de 3,1% e tem DASA e Itaú entre seus principais inquilinos, enquanto a Torre II está integralmente ocupada, com destaque para Accor e Ticket.
O que achamos da operação?
A gestão já possui familiaridade com o complexo, uma vez que o JSRE11 detém diretamente 64% da Torre III. Essa presença prévia reduz os riscos de transição e reforça a estratégia de consolidar participação em um dos principais complexos corporativos da Marginal Pinheiros, região com acesso à Faria Lima, à Berrini, à Rebouças e à infraestrutura de transporte da Estação Pinheiros.
Após a aquisição, o portfólio apresentado de forma consolidada passa a totalizar 200.063 metros quadrados de ABL. Desse montante, 86.938 metros quadrados pertencem ao portfólio imobiliário diretamente detido pelo JSRE11, enquanto 113.125 metros quadrados estão no JSRI e são acessados economicamente pelo JSRE11 por meio das cotas subordinadas.
Vale citar que a contribuição recorrente do JSRI ao JSRE11 depende da geração residual após a remuneração da estrutura sênior. Ao mesmo tempo, o fundo possui exposição integral a uma eventual valorização dos imóveis ao final do prazo estabelecido.
Diante da transação, a gestão aproveitou para atualizar a projeção de rendimentos do JSRE11. No cenário-base, a projeção considera que a distribuição do JSRE11 poderia avançar do patamar atual de R$ 0,48 por cota para cerca de R$ 0,63 por cota em dezembro de 2029, alta de 31%, considerando variáveis como ocupação, revisionais de aluguel e desempenho da estrutura subordinada.
Avaliamos que a transação tende a ser positiva para a tese do JSRE11. A operação combina a consolidação de um complexo já conhecido pela gestão, preço de aquisição em linha com transações comparáveis e assimetria relevante associada ao potencial de revisão dos aluguéis. Entre os riscos, o cap rate de entrada de 6,7% ainda é comprimido e exige que parte relevante da convergência dos aluguéis se materialize para justificar o retorno estabilizado projetado.
As cotas do JSRE11 seguem entre as recomendações da Empiricus.
