VBI Logístico (LVBI11): analista avalia 4a emissão de cotas; saiba o que fazer
O objetivo é captar cerca de R$ 455 milhões e o cronograma estimado indica que o período público vai até o dia 28/09.
Recentemente, o VBI Logístico (LVBI11), fundo de galpões da VBI Real Estate, iniciou a sua 4ª emissão de cotas, com o objetivo de zerar a sua alavancagem financeira e adicionar um novo ativo ao seu portfólio. Como se trata de uma oferta destinada ao público geral, conversamos com Caio Araujo, analista da Empiricus Research, para saber se a oferta gera valor para o fundo.
Mas, antes, apresentamos os detalhes do FII.
Com o início das suas atividades em novembro de 2018, o LVBI11 tem como objetivo gerar renda e ganho de capital por meio do investimento de forma direta ou indireta em galpões logísticos ou industriais.
Desde o início das suas negociações em Bolsa, o fundo acumula retorno de 78,86%, contra 41,66% do Ifix e 41,14% do CDI.
“Assim como a maioria dos FIIs do segmento logístico, após o duro impacto no início da pandemia, o fundo surfou o movimento de expansão do setor e registrou uma performance bastante descolada do seu benchmark – certamente a qualidade do seu portfólio contribuiu positivamente para o seu bom desempenho”, afirma o analista.
Características do LVBI11
Com três emissões no currículo e a quarta em andamento, o LVBI11 conta com cerca de 11,8 milhões de cotas distribuídas em uma base com aproximadamente 79 mil cotistas, totalizando um patrimônio líquido (PL) de quase R$ 1,4 bilhão (valor patrimonial de R$ 115,78 por cota).
Sua liquidez diária gira em torno de R$ 2,2 milhões na média dos últimos três meses, patamar que, de acordo com o analista, permite a negociação de posições relevantes em suas cotas.
Em relação aos proventos, a distribuição mais recente foi de R$ 0,79 por cota, gerando um yield de aproximadamente 8,05% considerando o nível de preço atual. Ao final do mês de julho, o LVBI11 contava com uma reserva de lucros acumulada de R$ 0,30 por cota.
“Houve uma queda brusca no nível de distribuição do FII no final de 2020, por conta do período de alocação da 3ª emissão de cotas do fundo, mas que foi se recuperando gradualmente. Desde o início do último ano, seu pagamento de proventos se encontra em um patamar estável”, explica Caio.
A taxa de vacância do fundo sempre se manteve na casa de um dígito e, na maior parte do tempo, ficou abaixo de 5%.
Atualmente, a vacância física do LVBI11 está zerada, mas, segundo o analista, deve aumentar após a entrega das obras do galpão localizado em Cajamar, prevista para o 4T23. O ativo ainda não tem contratos de locação, mas conta com mecanismo de renda mínima garantida (RMG) de 12 meses após a conclusão do desenvolvimento, mantendo a vacância financeira zerada ao longo do período.
“Além disso, existe a perspectiva de desocupação de 5,2 mil metros quadrados do ativo Itapevi e de 2,2 mil metros quadrados do ativo Aratu, o que deve elevar a vacância do portfólio em 1,5% até o final deste ano”, comenta Caio.
Por fim, o LVBI11 conta com uma taxa de administração de 0,1% ao ano, de gestão de 0,8% ao ano e de escrituração de 0,05% ao ano, totalizando 0,95% ao ano, calculadas sobre o patrimônio líquido do fundo, levemente acima de seus pares. O fundo não prevê taxa de performance, o que, para o analista, tira um pouco o alinhamento de interesse entre a gestão e os cotistas, mas não causa desconforto.
Como é o portfólio do LVBI11
No momento, a carteira do fundo é composta por 10 galpões logísticos que juntos totalizam uma área bruta locável (ABL) própria de 479 mil metros quadrados, distribuídos em quatro diferentes estados.
Basicamente, 78% dos ativos estão localizados na região Sudeste do país, sendo 41% no estado de São Paulo, mais precisamente, dentro do raio de 30 quilômetros da capital, região que apresenta forte demanda por espaços.
Partindo para os inquilinos, o fundo conta atualmente com 34 locatários, sendo os dois maiores a Amazon e a Ambev, representando 11% da receita cada. Além desses, encontramos empresas como DHL, Suzano, Magazine Luiza e Americanas. Com exceção da Americanas, que representa 6% das receitas do FII, para o analista, os locatários trazem uma sinalização positiva em termos de risco de crédito.
| Ativo | Região | ABL própria (m²) | Participação (%) | Classe | Tipo de contrato | Locatários |
| Extrema | MG | 122.460 | 100% | AA | Típico | Sequoia, Ambev, etc. |
| Guarulhos | SP | 24.416 | 100% | AA | Típico | IBL Logística |
| Mauá | SP | 29.718 | 100% | AAA | Atípico | Dia Brasil |
| Araucária | PR | 48.488 | 100% | AAA | Típico | Magazine Luiza |
| Itapevi | SP | 34.922 | 100% | B | Típico | Levi’s, Multiloja, etc. |
| Pirituba | SP | 12.340 | 100% | A | Típico e atípico | Alfa Laval |
| Betim | MG | 53.563 | 100% | AAA | Típico | Amazon |
| Jandira | SP | 45.634 | 100% | AA | Típico | DHL |
| Aratu | BA | 71.771 | 70% | AAA | Típico e atípico | B2W, Shopee, Suzano, etc. |
| Cajamar* | SP | 35.690 | 100% | AA | RMG | —— |
Fonte: Empiricus e VBI
“O LVBI11 detém participações de controle em seus ativos, o que garante uma maior flexibilidade para a gestão realizar intervenções nos imóveis, sem burocracias com outros proprietários”, destaca Caio.
Vale citar que, com exceção do imóvel de Itapevi (B), todos os ativos são classificados como A+.
O único ponto de atenção, ressalta Caio, vai para a exposição do fundo à Extrema (MG), que representa 26% das suas receitas.
VBI Log Extrema merece atenção
“O município oferece um subsídio tributário para companhias instaladas na região, o que gera atratividade em relação a outros polos logísticos. Porém, com a nova reforma tributária, a manutenção do benefício fiscal como conhecemos hoje é improvável. Por ora, a perspectiva é que esta transição se inicie em 2029 e seja concluída em 2032 – prazo próximo da atual vigência do subsídio”, explica o analista.
Segundo ele, esse processo pode refletir em uma desvalorização da região nos próximos anos: “Apesar do posicionamento estratégico para distribuição no Sudeste, há um risco de fuga de locatários para regiões mais favoráveis em termos logísticos, o que deve pressionar a taxa de vacância de Extrema no médio prazo”.
Sobre o VBI Log Extrema, cerca de metade do imóvel é ocupado pela Ambev, enquanto o restante da ABL é dividido entre outras oito companhias. Uma delas é a Sequoia Logística, que ocupa cerca de 13% do ativo e passa por um momento turbulento financeiramente. “Inclusive, a gestão reportou um atraso da locatária no pagamento do aluguel com vencimento no mês de maio, mas que foi pago no período seguinte, estando adimplente desde então”, comenta.
De olho também no VBI Log Aratu
Ainda no tema de inadimplência, temos o caso da B2W (Americanas), locatária de parte do VBI Log Aratu (BA) por meio de um contrato built to suit (BTS), que atrasou o pagamento do aluguel referente ao mês de janeiro.
Em conversa com a gestão, Caio conta que foi sinalizado que a companhia segue com os pagamentos em dia, mas que pretende reduzir em 40% o espaço ocupado no imóvel. Por ser um contrato atípico, a multa equivale a cerca de 80% do saldo de aluguel remanescente até 2032. “Como a Americanas passa por situação complexa, foi acordado que a empresa irá desocupar os espaços na medida que novos inquilinos forem encontrados”.
Para o analista, esse movimento pode ser favorável para o LVBI11, tendo em vista que o aluguel pago atualmente pela B2W é de R$ 19 por m², enquanto os outros módulos estão locados por volta de R$ 25 por m² – patamar de preço que seria ofertado os espaços desocupados.
Em 2021, o fundo comprou um ativo em desenvolvimento em Cajamar (SP) pelo valor de R$ 123,2 milhões (cerca de R$ 3,4 mil por metro quadrado) – 50% pago à vista e o restante após a entrega do empreendimento, prevista para o próximo trimestre.
O FII faz jus a uma remuneração de 7,3% ao ano sobre o valor da primeira parcela até o momento, sendo que após a conclusão das obras passará a contar com uma renda mínima garantida (RMG) de 7,5% ao ano sobre o valor total de compra do imóvel – a remuneração terá duração de 12 meses após a entrega do empreendimento ou até a sua total ocupação, o que ocorrer primeiro. Segundo a gestão, já estão sendo realizadas visitas ao ativo.
“Em termos de mercado, Cajamar permanece com uma taxa de vacância saudável (cerca de 10%, segunda a Buildings), mas há um elevado nível de oferta previsto para a região, o que tem dificultado a negociação de áreas, de acordo com participantes do mercado. Em nossa visão, a gestão tem a oportunidade de locar o espaço com aluguel acima do garantido pela RMG, mas a velocidade de captação tende a ser gradual”, avalia Caio.
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Como será a 4a emissão de cotas do VBI Logístico
O fundo vem para a sua quarta emissão de cotas, submetida ao rito de registro automático nos moldes da RCVM 160, destinada para o público geral.
O objetivo é captar cerca de R$ 455 milhões por meio da emissão de 3,9 milhões de cotas a R$ 116,77 cada, já considerando a taxa de distribuição de R$ 0,98 por cota (equivalente a 0,84%) – este custo abaixo da média foi promovido pela própria VBI, que arcará com 71% do total.
O cronograma estimado indica que o período público vai até o dia 28 de setembro. Até o momento, o fundo captou R$ 35 milhões durante o período de exercício do direito de preferência.
Para quê os recursos serão usados?
Quanto à destinação dos recursos da emissão, a gestão elencou uma ordem de prioridades em seu prospecto; A principal delas é o pré-pagamento do único CRI, no valor de R$ 151 milhões, o que zeraria o passivo financeiro do LVBI11. Por ser uma dívida indexada ao CDI, atualmente em 12,65% ao ano, consideramos a movimentação positiva.
Logo em seguida, vem a aquisição da totalidade das cotas do SBC FII, fundo que conta com apenas um galpão logístico A+ em seu portfólio, com 65 mil metros quadrados de ABL, localizado em São Bernardo do Campo (raio 30km de São Paulo) e totalmente locado para a Scania por meio de um contrato atípico com encerramento em 2036.
“A companhia conta com baixo risco de crédito e consolidou toda a sua operação de armazenagem e logística neste galpão, além de ter realizado investimentos em benfeitorias no imóvel, o que minimiza o risco de desocupação”, afirma Caio.
O ativo do SBC FII está avaliado em aproximadamente R$ 280 milhões (cerca de R$ 4,3 mil por metro quadrado), sendo R$ 165 milhões referente ao patrimônio do fundo e R$ 115 milhões em dívidas com um custo de IPCA + 7% ao ano.
A prioridade da gestão é de adquirir a totalidade do patrimônio do FII e, dependendo do resultado da emissão, quitar a dívida, que deve gerar um custo adicional estimado em R$ 3,2 milhões referente a multa e encargos. Caso o pré-pagamento da dívida não seja possível, o fundo deve renegociar os prazos de pagamento do passivo.
Atualmente, o imóvel é locado a um valor em torno de R$ 30 por m² (patamar em linha com a região), o que gera um cap rate atrativo de 8,5% ao ano; segundo o especialista, um pouco abaixo do atual cap do portfólio do LBVI11, que está na casa de 9%.
É importante mencionar que o SBC FII também é gerido pela VBI, sendo necessária a aprovação da aquisição via assembleia geral extraordinária (AGE), que inclusive está em andamento. Foi convocada uma AGE em julho para aprovar a emissão juntamente com essa pauta, mas apenas a oferta foi aprovada.
Por fim, o restante do dinheiro captado seria destinado para compor o caixa do LVBI11 e, caso seja levantado o lote adicional, este valor seria direcionado para o pagamento da última parcela da transação do ativo Cajamar, evitando a emissão de uma nova dívida.
No geral, a aquisição do ativo em SBC se mostra interessante, apesar de contar com um cap rate abaixo do que o portfólio do LVBI11 é negociado atualmente. Portanto, não esperamos um crescimento de renda por cota imediato para os cotistas após a aquisição, mas há margem para geração de valor no longo prazo, tendo em vista a qualidade localização do imóvel.
“Por fins de estrutura, a amortização do fundo e a integralização do imóvel ao portfólio do LVBI11 faz sentido, em nossa visão”, analisa.
Existe potencial de valorização nas cotas do FII?
Após analisar três cenários diferentes para o uso dos recursos, apesar da emissão oferecer uma alocação interessante, Caio não encontrou potencial de alta para as cotas do LVBI11 neste momento. Em termos de geração de renda, o analista identificou yields para os próximos 12 meses de aproximadamente 8%.
“Temos opções mais adequadas para exposição no segmento logístico no momento – o Vinci Logística (VILG11), por exemplo, fundo com características semelhantes, oferece maior atratividade nestes preços”, recomenda.
Além disso, o analista lembra que está previsto um aumento da taxa de vacância do fundo neste semestre, o que pode interferir diretamente na sua cotação de mercado – abrindo espaço para uma oportunidade de entrada, talvez.
Por fim, o fundo segue presente entre as recomendações da série Renda Imobiliária, mas o analista orienta o investidor a ficar de fora do LVBI11 no momento.
