Day One

Identificando simulacros

“O termo simulacro se refere à imitação de algo ou alguém, mas que se descola da realidade […]”.

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Data de publicação
25 de maio de 2022
Categoria
Day One
Leitura rápida ao por do sol

O termo simulacro se refere à imitação de algo ou alguém, mas que se descola da realidade. 

O conceito foi popularizado após o filósofo francês Jean Baudrillard aplicá-lo na sociedade contemporânea em sua obra “Simulacros e Simulação”, de 1981. Anos depois, as ideias de Baudrillard inspiraram o tema do filme “Matrix”, uma das maiores produções do cinema internacional. 

Em certa medida, o mercado de capitais também é uma representação do ambiente real, seja pela ótica econômica ou das próprias empresas.

Neste caso, o descolamento entre a performance dos ativos e a realidade financeira quase sempre indica uma antecipação de cenário pelas instituições do mercado. Em alguns raros momentos, essa dinâmica se mostra incorreta, tal como um simulacro, e surgem oportunidades para os investidores.

Entendo que uma dessas janelas esteja disponível no mercado imobiliário atualmente, mais especificamente no segmento corporativo.

O trânsito para chegar ao trabalho tem ficado cada vez mais intenso. Falta espaço nos restaurantes na hora do almoço e, em algumas ocasiões, no próprio escritório. Quem mora em São Paulo deve saber do que estou falando: as pessoas já voltaram a trabalhar presencialmente. O modelo híbrido, no qual o colaborador reveza entre casa e escritório durante a semana, parece ser a bola da vez.

Somente nos últimos dez dias, o mercado de lajes corporativas movimentou mais de R$ 7 bilhões, concentrados em duas transações. Como destaque, o edifício Infinity Tower, um dos imóveis mais icônicos da região, teve participação negociada por R$ 39,2 mil por metro quadrado.

Alguns dias antes, a Brookfield adquiriu parcela relevante do portfólio da BR Properties (BRPR3), por quase R$ 6 bilhões.

Mesmo no ano passado, quando a volta aos escritórios ainda caminhava lentamente, a média das negociações do setor alcançou R$ 24,5 mil por metro quadrado, bastante influenciada pelo aumento do custo de reposição.

Mesmo convivendo com contestações ao modelo híbrido, a verdade é que o setor já está em um estágio de recuperação e o apetite dos grandes players ilustra bem isso.

Contudo, enquanto os preços avançam no mundo real, os ativos negociados em Bolsa registram outro panorama.

Atualmente, a média de preço dos fundos imobiliários de lajes corporativas roda na casa de R$ 15 mil por metro quadrado, sem falar no desconto a valor patrimonial de aproximadamente 25%.

E não é como se o contexto operacional estivesse em decadência. Muito pelo contrário: à medida que os colaboradores retornam ao ambiente físico de trabalho, fica evidente a necessidade de área por parte de algumas companhias, especialmente aquelas que cresceram desde 2019.

Em São Paulo, atingimos dois trimestres consecutivos de absorção líquida positiva e a vacância (ainda em nível elevado, é bom mencionar) adotou um ritmo de queda desde então. Vale citar que há uma tendência de aceleração desse movimento, visto que a quantidade de lançamentos estimada para os próximos anos é pouco significativa — de acordo com a Buildings, estamos tratando de um incremento de 3% da base total de escritórios até 2023.

Em regiões premium da cidade, já se nota a falta de espaços. No Itaim Bibi, centro corporativo paulista, a taxa de ocupação em edifícios A+ encontra-se acima de 90%. Em algumas lajes (incluindo no Infinity), o aluguel mensal por metro quadrado supera a casa dos R$ 230.

Pensando em uma exposição a esse seleto grupo, o VBI Prime Properties (PVBI11) surge como uma das melhores alternativas da indústria de FIIs, especialmente quando abordamos a qualidade técnica. Seu portfólio é composto por quatro empreendimentos classificados como triple A (um deles em desenvolvimento), distribuídos entre os bairros de Itaim Bibi, Vila Olímpia e Paraíso.

Negociando a R$ 25 mil/m2, sua vacância consolidada é de apenas 0,1% da área bruta locável (ABL) e seus rendimentos tendem a crescer com os recentes reajustes inflacionários nos contratos. Isso sem contar o desconto de 6% sobre o valor patrimonial.

Ainda assim, os maiores descontos estão nos portfólios mais “castigados” ao longo da pandemia. Com a vacância elevada e a necessidade de reciclagem da carteira (bem-sucedida, inclusive), o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) é um dos ativos com o preço mais defasado em relação ao valor patrimonial (-35%!), com valor por metro quadrado de R$ 12 mil. Desde o início do ano, o fundo já reduziu sua vacância física em 7,5 pontos percentuais, o que está sendo gradualmente refletido no fluxo de caixa proveniente das operações (FFO, na sigla em inglês).

É claro que o estresse macroeconômico tem grande influência sobre os preços dos ativos listados, especialmente em um mercado com liquidez restrita como o de FIIs. Entretanto, ao longo do tempo, é natural que os preços “reais” e de tela conversem em algum sentido.

A identificação de simulacros passíveis de extinção é uma das principais funções de um analista. Diante da correção de preços, encontramos alguns desses simulacros no mercado imobiliário atualmente (não apenas no segmento corporativo), conforme exposto na série Renda Imobiliária.

Um abraço,